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租赁合同纠纷
发布时间:2015/5/7 11:06:12
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一、承租人未能按约支付租金已构成违约,出租人可以不要求解除合同,要求承租人支付租金及支付约定违约金。

《合同法》第107条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、承租人拖欠租金,出租人有权解除合同,承租人与合伙人共同开办公司,合伙人无权以共同承租人身份对出租人的解除租赁合同提出异议。

原告与被告为该合同的当事人,分别是租赁物的出租人、承租人,合同中约定的出租人、承租人的权利义务应当分别由原告和被告各自享有和承担。

原告的合伙人与原告一起成为该场地的共同使用人,其三人为个人合伙关系,但由于“xxx公司”未能成立,原告与被告也没有变更或增加合伙人为《商铺租赁合同》的一方当事人。

虽然两原告与被告有合伙关系和实际使用了场地但并不因此而成为承租人,不享有上述租赁合同中约定的承租人的权利,因此对原告履行该租赁合同过程中的行为也不产生约束力。原告与被告于2007年签订的《商铺租赁合同》,为合法有效合同。合伙人以承租人的名义要求原告继续履行该租赁合同、租金从原告办妥消防合格手续后起计、顺延租赁期限等主张没有法律依据。

三、买卖不破租赁

《解释》第20条:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,法院应予支持。但下列情形或者另有约定除外:

1、房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

房屋租赁协议,系当事人真实意思表示,合法有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。

之后买受人通过买卖取得了上诉人租赁房屋的所有权,依据法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。?

买受人应当承继出卖人与承租人之前签订的房屋租赁协议中权利义务,继续履行该房屋租赁协议,承租人有权要求邢有臣继续履行租赁协议。

四、名为承包实为转租的擅自转租而导致违约

承租人和承包人的合同的性质名为承包合同,实为租赁合同,行为构成合同约定的擅自转租或与他人共同使用承租房屋的违约行为。出租方依据合同约定解除合同的行为合法有效。

五、违建租赁导致的无效

出租人擅自建造房屋,违反了《规划法》、《建筑法》等的强制性规定,具有违法性。租赁合同因该房屋的违法性而归于无效,双方均存在过错,应各自承担责任。关于违约金,双方基于有效合同约定才可向对方当事人主张违约金,合同无效,违约金的诉请不予支持

六、违建在没有被认定前租赁合同的效力

租赁房屋没有被有关部门认定为违章建筑,是否为违章建筑并不必然影响承租人和出租人的租赁合同的效力;承租人在相应合法手续能否取得尚不明确的状态下即装修和购买物品等而产生的损失,应该自己承担责任。

七、没有备案的租赁合同是否影响其效力

《解释》第4条: 约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

双方协议签订后未向房地产管理部门登记备案,未领取《房屋租赁证》,认定违反有关法律规定,属于无效协议不妥。因为房屋租赁合同向有关部门登记备案不是合同成立的标志和必备条件,亦没有法律规定房屋租赁合同未登记备案就无效。

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