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出卖房产受限制的房屋,效力如何认定?
发布时间:2012/3/2 15:05:36
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一、出卖虽然登记在个人名下但属于共有的房屋

1)按份共有的需要经过占份额2/3以上共有人同意;共同共有的,需要全体共有人同意;

2)如果没有经过同意,擅自以自己的名义出卖,其他共有人可以确认买卖合同无效。但买受人为善意的,可以要求确认有效。

3)买受人符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件并且办理了房屋所有权转移登记,其他共有人不可以再要求追回该房屋。

根据第19条规定:善意取得在适用上应作如下理解:

①房屋善意取得中善意的判断标准:买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载,不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意,但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。

房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任

以合理的价格转让是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为,且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。
??? ③房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。

房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成,但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。

4)出卖人为夫妻一方的,转让行为符合《婚姻法解释一》17条第2款规定的,优先适用。
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二、出卖限制上市的经济适用房,当事人可以主张合同无效

1)出卖人主张合同无效的后果按合同法58条规定,并考虑居住安置问题妥善处理。

2)确定买受人的损失数额应综合考虑以下几点因素:
①出卖人因房屋升值所获得的利益

②买受人因此丧失的订约机会损失

③买受人装修房屋的添加附加值

④双方的过错程度

3)出卖经适房认定有效情形

?①原购房合同是在2008411日(含)之前签订,并且又在合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定有效。
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②转让的是按经济适用住房管理的房屋,不可以主张买卖合同无效
(第7条)
? ??三、出卖抵押登记的房屋

抵押权存续期间,出卖人没经过抵押权人出卖的,合同也有效。

1)出卖人在履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使无法办理转移登记,买受人可以请求解除合同,并要求出卖人承担相应违约责任

如果买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记,经法院释明后仍坚持不变更的,对其诉讼请求不予支持,但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。
??? 法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见,必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

四、出卖被采取查封等强制措施的房屋
? 1)合同一般认定为无效,但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让,或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的,可以认定有效。
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2)出卖人转让房屋后,有权国家机关才采取了查封等强制措施的,不影响已成立的买卖合同效力。

约定履行期限届满时强制措施仍未解除,致使不能办理转移登记的,可以要求解除并承担违约责任。

五、出卖婚前购买、因拆迁安置等原因而单独享有所有权的房屋

即使他的配偶、亲属或被拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋,并形成共居事实。

居住人也不得以未经其同意,侵害其居住权益为由,要求确认房屋买卖合同无效。但居住人的相关权益应当得到法律保护。

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