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巩枫华律师
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一房二卖
发布时间:2013/3/20 10:58:35
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1、与不同人签订数份合同(第13条)

在合同均为有效的前提下,买受人都要求继续履行合同的,原则上按照以下顺序确定履行合同的买受人:
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1)已经办理房屋所有权转移登记的;
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2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;
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3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
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买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理
??? 2、与同一人签订数份合同(第12条)

当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。

对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理
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、多手专卖,但都没有办理转移登记,如何处理
(第14条)

终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼,要求办理房屋所有权转移登记的,法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人(第一手出卖人)作为第三人参加诉讼,经审查诉讼请求应予支持的,可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记,但另有约定除外。
对于参与中间流转的其他出卖人,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。

【实务操作】

出卖人一房二卖,房屋产权转移到后手买受人名下,如果有证据证明出卖人与后收买受人恶意串通,可以直接认定双方签订的合同无效。如果没有直接证据,但双方买卖关系中确实存在诸多疑点和不合理之处,也可以推定双方恶意串通。

本案中,出卖人在没有证据证明刘某已收到解除通知函并予以确认的情况下,即与张某签订合同,主观上明显有恶意。张某与出卖人之间的买卖关系存在诸多疑点:

1、本案房屋房价上百万,张某在付清全款后,开放商已将房屋交给刘某,张某购买价格如此之巨的房屋,确未查看房屋。

2、出卖人在向刘某发出解除通知函的次日上午即与张某签约,并同时办理产权过户手续,而诉讼中双方均不能举证证明合同具体洽谈的过程。

3、当时正值房价节节攀升,双方的交易价虽然高于刘某的购买价,但与同地段类型房屋市场价相比仍属偏低,对此双方均不能作合理解释。

4、双方陈述为现金交易,但不能提供银行的存、取款凭证及资金来源及走向。且百万余元的现金尽清点工作就需要花费大量时间,实在有悖常理。
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根据以上的诸多不合理之处,相关证据尚不足以证明张某是善意第三人,根据诚实信用原则和举证责任分配的一般规则,结合日常生活经验,法院应推定出卖人与张某之间存在恶意串通,损害刘某合同利益的是实现。所以应支持刘某的主张。
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综上,出卖人将房屋出售给张某的行为无效。出卖人应于判决生效之日起10日内,
共同至房地产交易中心办理产权变更手续,恢复原状。刘某与出卖人应继续履行双方签订的房屋买卖合同。出卖人应于判决生效后30日内与刘某共同至房产交易中心办理产。

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