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巩枫华律师
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关于承租房屋装修所涉及的法律问题?
发布时间:2012/3/9 11:39:59
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一、必须经过出租人同意,如果没有经过同意,可以要求恢复原状或赔偿。

《合同法》第223条:承租人必须经出租人同意,才可可以对租赁物进行改善或者增设他物。
  如果承租人没有经过出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

《解释》第13条:未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,法院应予支持。
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二、经出租人同意的装修装饰,期满后如何处理?

《解释》第12条:经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。另有约定除外。
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《解释》第10条: 经出租人同意的装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外:

(1)未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
  (2)对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的:
  ①因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;
  ②因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;
  ③因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;
  ④因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
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三、虽经同意,但合同无效,如何解决?

《解释》第9条:经同意装饰装修,在租赁合同无效时:

(1)未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
  (2)已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

14条:承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
  (1)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;
  (2)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。

受人之托,忠人之事

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